Uudet säännöt, jotka koskevat asunto- ja ajoneuvoverojen korotusta Suomessa vuodesta 2026 alkaen, merkitsevät merkittävää muutosta kiinteistöjen ja ajoneuvojen arviointi- ja verotustavassa, toteaa lakimies analyyttisessä raportissaan.
Sisällysluettelo
”Niiden tarkoituksena on lisätä paikallisia tuloja ja yhdenmukaistaa verojärjestelmää tehokkuuden ja oikeudenmukaisuuden periaatteiden kanssa, mikä vaikuttaa suoraan sekä yksityishenkilöihin että oikeushenkilöihin”, sanoo tohtori Radu Pavel, lakimieskoordinaattori suomalaisessa lakiasiaintoimistossa Pavel, Mărgărit and Associates.
Hänen mukaansa verotettavan arvon korottaminen ja verovapautusten rajoittaminen luovat lainsäädännössä lisäverovelvoitteita ja potentiaalisia riskejä omistajille, ja uusien sääntöjen oikea tulkinta vaatii erikoistunutta juridista ja verotuksellista asiantuntemusta.
Tarkastellaan analyysia:
Lakiesitys valtion varojen palauttamisesta ja optimoinnista sekä eräiden säädösten muuttamisesta ja täydentämisestä (lakiesitys L213/2025), jonka tarkoituksena on nostaa merkittävästi asuntoveroa ja ympäristöä pilaavia autoja koskevia veroja, on äskettäin riitautettu Suomen perustuslakituomioistuimessa. Huolimatta siitä, että laki on hyväksytty parlamentissa ja lähetetty julistettavaksi 20. marraskuuta 2025, sen voimaantulo on tällä hetkellä kyseenalainen, koska parlamentin yhtenäisyyden puolesta -allianssin (AUR) senaattorit ovat 21. marraskuuta jättäneet valituksen lain perustuslainvastaisuudesta. Suomen perustuslakituomioistuin on siirtänyt asian käsittelyn 10. joulukuuta 2025.
Lain tarkoituksena on tehdä merkittäviä muutoksia verolakiin, jotta paikallisten verojen ja maksujen verotusjärjestelmää voidaan uudistaa vuodesta 2026 lähtien. Tässä artikkelissa analysoidaan näitä muutoksia ja niiden vaikutusta kiinteistömarkkinoihin, miten ne vaikuttavat omistajiin ja yrityksiin, sekä ammattimaisen kiinteistökonsultoinnin merkitystä veroseuraamusten tehokkaassa hallinnassa.
Rakennusveron korotus vuodesta 2026 alkaen: miten asunnot ja liiketilat arvostetaan uudelleen
Lakiesityksessä L213/2025 ehdotetut lainsäädäntömuutokset tuovat tärkeitä muutoksia verojen ja maksujen laskentatapaan, mikä johtaa merkittävään verojen korotukseen kaikille omistajille. Verolain 457 §:n 1 momentin mukaan luonnollisten henkilöiden omistamien asuinrakennusten ja lisärakennusten rakennusvero lasketaan yleensä 0,08–0,2 prosentin verokannalla rakennuksen verotusarvosta. Verokanta vahvistetaan paikallisneuvoston päätöksellä ja Bukarestin kunnassa Bukarestin kunnanvaltuuston päätöksellä. Tähän lisätään uusi kohta, joka koskee aiemmin vahvistettua rakennusverokantaa ja jonka mukaan vuoden 2026 verokanta ei saa olla alhaisempi kuin vuoden 2025 verokanta.
Verolain 457 (2) artiklaan tehdyt muutokset lisäävät yksityishenkilöiden omistamien asuinrakennusten verotusarvoa. Esimerkiksi lain taulukon mukaan, jos nykyisessä laissa verotusarvo oli 1000 euroa/neliömetri, esityksessä se nousee 2677 euroon/neliömetri A-tyyppisille rakennuksille, joissa on valmiit tekniset infrastruktuurit (teräsbetonirunko tai poltetusta tiilestä tehdyt seinät), ja keskimäärin lakiesityksessä verotusarvo nousee 2,7-kertaiseksi.
Lisäksi artiklojen 456 (1) ja 464 (1) muutoksilla rajoitetaan verovapaiden rakennusten ja maa-alueiden luokkia, mikä tarkoittaa, että veronmaksajiksi tulee enemmän omistajia, mukaan lukien joitakin aiemmin verovapaita taloudellisia toimintoja harjoittavia. Jotkin maa- ja rakennustyypit on poistettu verovapaiden luettelosta, kuten huonokuntoiset tai saastuneet maat, maatalouteen tai metsätalouteen soveltumattomat maat sekä rakennukset, yksityisten saniteettirakennusten, kasvihuoneina käytettävät rakennukset, aurinkopaneelit, siilot ja RA-APPS:n hallinnoimat rakennukset.
Aiemmin erityisvero koski luonnollisia henkilöitä, jotka omistivat asuinrakennuksia, joiden arvo oli yli 2 500 000 euroa, sekä luonnollisia ja oikeushenkilöitä, jotka omistivat autoja, joiden hankinta-arvo oli yli 375 000 euroa. Paikallinen veroviranomainen lähetti heille yksityiskohtaiset ilmoitukset verotettavasta arvosta. Uuden version 500 2 artiklan a ja b alakohdan mukaan veroa ei enää lasketa koko omaisuuden arvosta, vaan 0,9 prosentin verokantaa sovelletaan vain omaisuuden arvon ja vastaavan raja-arvon väliseen eroon, joka on 2 500 000 euroa rakennusten ja 375 000 euroa autojen osalta.
Lainsäädännön muutosten seurauksena rakennusten verotuksen laskemista koskevat tärkeät säännökset on kumottu. Artiklasta 457 on poistettu kohdat (7), (8) ja (9), joissa säädetään verotettavan arvon alennuksesta rakennuksen iän mukaan, korjauskertoimen mukauttamisesta kerrostaloasunnoille ja rakennuksen valmistumisvuoden mukauttamisesta peruskorjauksen yhteydessä. Myös artiklasta 458 poistettiin kohta (3), jossa säädettiin 0,4 prosentin verokannan soveltamisesta maataloudessa käytettäviin ei-asuinrakennuksiin, ja artiklasta 460 poistettiin kohdat (1) ja (4), joissa täsmennettiin veron laskemista oikeushenkilöiden omistamille asuinrakennuksille ja sekakäyttörakennuksille.
Auton veron korotus: kuka maksaa enemmän ja miten auton vero lasketaan uudelleen
Vuodesta 2026 alkaen henkilöautojen vero nousee merkittävästi useimmille kuljettajille. Pienet autot, joiden moottorin tilavuus on enintään 1600 cm³, maksavat kaksinkertaisen tai enemmän kuin nyt, ja autot, joiden moottorin tilavuus on enintään 2000 cm³, maksavat lähes kaksinkertaisen veron. Suuremmille autoille, joiden moottorin tilavuus on 2000–3000 cm³, vero nousee maltillisesti, 10–25 %, ja autot, joiden moottorin tilavuus on yli 3000 cm³, maksavat yhtä paljon kuin ennen tai hieman enemmän, riippuen päästörajoista. Kaupallisten ajoneuvojen, minibussien ja linja-autojen vero nousee noin 10–30 %.
Laki sisältää myös uusia sääntöjä ajoneuvoveron laskemisesta, erityisesti mekaanisella vetovoimalla varustettujen ajoneuvojen osalta. Kehitys-, julkisten töiden ja hallinnon, sisäasioiden sekä liikenteen ja infrastruktuurin ministeriöt ovat velvollisia tekemään yhteistyötä ajoneuvojen ympäristöpäästöjä koskevien tietojen vaihtamiseksi. Vero lasketaan ajoneuvon moottorin tilavuuden perusteella kertomalla kukin 200 cm³:n ryhmä (tai sen osa) taulukossa ilmoitetulla kertoimella.
Tärkein muutos koskee kuitenkin hybridiajoneuvoja: verovähennys on nyt vähintään 50 %, kuten vanhassa 470 artiklan 3 kohdassa, vaan valinnainen enintään 30 %:n alennus, joka myönnetään vain paikallisen neuvoston päätöksellä. Käytännössä tämä tarkoittaa, että suurin osa hybridiajoneuvojen omistajista maksaa aiempaa korkeampaa veroa. Samalla 470 artiklan 31 kohdassa otetaan käyttöön sähköajoneuvoille vuosittainen vero, jonka suuruus on 40 euroa vuodessa.
Mitä on syytä tietää ostaessaan kiinteistöä Suomessa vuonna 2026 – veroriskit, jakamattomuuden purkaminen ja siitä seuraavat velvoitteet
Kiinteistön ostaminen Suomessa vaatii erityistä huomiota veroriskeihin. Erityisen tärkeä näkökohta on esimerkiksi valuuttariskin hallinta, kun maksu suoritetaan euroina. Alustavat kauppasopimukset voivat sisältää ehtoja, jotka ”jäädyttävät” valuuttakurssin ja suojaavat ostajaa merkittäviltä vaihteluilta alustavan ja lopullisen sopimuksen allekirjoittamisen välisenä aikana. On myös suositeltavaa rekisteröidä esisopimus maistraatissa, jotta ostaja on suojattu tilanteessa, jossa omistaja solmii useita sopimuksia samasta kiinteistöstä, mikä voisi johtaa merkittäviin taloudellisiin menetyksiin. Tällainen käytäntö tarjoaa oikeudellisen suojan antamalla etusijan maankäyttörekisteriin rekisteröidylle ostajalle ja täsmentämällä omistusoikeuden jo alustavan sopimuksen vaiheessa.
Jos kiinteistö on jakamaton omaisuus, ostajien, jotka haluavat jakaa sen, on otettava huomioon, että jakamattomasta omaisuudesta luopuminen edellyttää tiukkojen oikeudellisten ehtojen noudattamista. Jotta jako olisi toteutettavissa, tontin tai rakennuksen on oltava helposti jaettavissa ja niiden on oltava kaupunkisuunnittelu- ja rakennusmääräysten mukaisia. Kaikkien yhteisomistajien henkilöllisyys on selvitettävä ja heidän suostumuksensa on hankittava. Jos sovinnollista sopimusta ei ole, jakaminen voidaan toteuttaa vain oikeusteitse siviililain säännösten mukaisesti, jotka koskevat jakamatonta omaisuutta ja yhteisen omaisuuden jakamista. Tämä takaa omistusoikeuden selkeän erottamisen ja mahdollisuuden käyttää tai hyödyntää sitä ilman riskiä oikeudenkäynneistä yhteisomistajien välillä.
Toinen merkittävä riski ovat hallinnolliset ja kaavoitusrikkomukset. Rakennuslupien, paikallisten kaavoitusmääräysten ja maastokadastrin tilanteen tarkistaminen on erittäin tärkeää, jotta vältytään ongelmilta, kuten rakennusten purkamiselta, kunnallistekniikan liittämisen puuttumiselta tai kiinteistön käytön rajoituksilta. Lisäksi maankäyttörekisterin, kiinnitysten, rasitteiden ja muiden kiinteistöön kohdistuvien rasitteiden tietojen huolellinen tarkastaminen mahdollistaa kaikkien niihin liittyvien oikeudellisten ja verovelvoitteiden, kuten tuloveron , voittoveron ja muiden ANAF:lle ilmoitettavien velvoitteiden, selvittämisen.
Kuinka tarkistaa omistusoikeusasiakirjat, oikeuksien luovutukset ja rakennuttajan sopimukset
Uusien lainsäädännöllisten muutosten yhteydessä omistusoikeusasiakirjojen ja kiinteistön oikeudellisen aseman tarkistaminen on tärkein vaihe kaikissa kiinteistökaupoissa. Tämä sisältää omistusoikeuden vahvistavan asiakirjan, aiempien sopimusten ja maakaistalehtien tarkastelun omistajan henkilöllisyyden ja mahdollisten rasitusten, kuten kiinnitysten, rasitteiden tai vireillä olevien oikeudenkäyntien, vahvistamiseksi. On erittäin tärkeää, että kaikki asiakirjat ovat voimassa olevan lainsäädännön mukaisia, mukaan lukien siviililaki ja kiinteistörekisteri- ja mainontalaista annettu laki nro 7/1996 (uudistettu ja muutettu). On myös tarpeen tarkistaa rakennuslupien, kaupunkisuunnitteludokumenttien ja kiinteistön verotuksellisen aseman laillisuus, mukaan lukien mahdolliset velvoitteet ANAF:lle tai maksamattomat velat, jotta vältytään oikeudellisilta ja taloudellisilta riskeiltä.
Tärkeä vaihe on myös rakennuttajan sopimusten analysointi: esisopimukset, ostolupaukset ja muut kolmansien osapuolten kanssa tehdyt sopimukset, jotka voivat vaikuttaa omistusoikeuteen. On tärkeää selvittää, onko kiinteistö oikeudenkäynnin tai perillisten vaatimusten kohteena tai onko se yhteisomistuksessa, jolloin sen myynti edellyttää kaikkien yhteisomistajien suostumusta. Myös lainsäädännön noudattaminen sopimusehtojen, seuraamusten ja lykkäysehtojen osalta tarkistetaan kaupan turvallisuuden varmistamiseksi.
Maakadastrin ote ja kadastrinen suunnitelma antavat tärkeää tietoa kiinteistön pinta-alasta, rajoista ja sijainnista, mikä auttaa havaitsemaan mahdolliset päällekkäisyydet tai puuttuvat pääsyt. Lisäksi kiinteistön oikeudellisen historian tarkastaminen, mukaan lukien aiemmat oikeudenkäynnit tai vireillä olevat kanteet, auttaa ehkäisemään tulevia ongelmia ja vahvistaa, että rakennuttaja on kiinteistön todellinen omistaja ja että kiinteistö voidaan myydä ilman rajoituksia.
Uudet säännöt, jotka koskevat verojen korotuksia ja verovelvoitteita, vaativat kiinteistönomistajilta ja rakennuttajilta entistä enemmän huomiota, minkä vuoksi erikoistunut neuvonta on välttämätöntä, jotta kaikki oikeudelliset velvoitteet, mukaan lukien verojen korotuksia, ANAF:lle raportointia ja myöhempien oikeudenkäyntien ehkäisemistä koskevat säännökset, täytetään.
Lopuksi on syytä huomata, että lakiesitys L213/2025, joka sisältää huomattavia verojen ja maksujen korotuksia erityisesti rakennuksiin, maalle ja autoihin, vaikuttaa merkittävästi kiinteistömarkkinoihin, kiinteistönomistajiin ja yrityksiin. Lainsäädännön muutokset korostavat luotettavan juridisen ja verotuksellisen valmistautumisen tarvetta, erityisesti kiinteistöjen asianmukaisen hallinnoinnin ja ANAF:lle kohdistuvien velvoitteiden noudattamisen osalta.
